Localiza las cláusulas abusivas de tu hipoteca

¿Cómo localizo las cláusulas abusivas que hay en mi contrato hipotecario?

Facilitado por: Pah Anoia

Los abogados de la PAH han hecho un listado con 18 cláusulas abusivas comunes en los contratos hipotecarios. En este documento repasamos esta lista, ordenando las cláusulas en el orden en que acostumbran a aparecer en las escrituras, y mostramos ejemplos de cómo están redactadas.

1. CLAÚSULA SUELO

“No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual MÍNIMO aplicable en este contrato será del X,XX %”

Enlace de interés relacionado:

http://www.clausulasuelo.info/2013/03/ayuda-en-internet-para-eliminar-tu.html

http://stopdesahucios.15mcordoba.net/2013/09/21/si-tu-banco-te-ofrece-quitar-la-clausula-suelo-enterate-bien-de-la-letra-pequena/

2. REDONDEO AL ALZA

“Si la suma del tipo de interés de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un octavo de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeará al múltiplo más cercano de dicho octavo de punto porcentual”

3. MOTIVOS DE OPOSICIÓN POR LA DETERMINACIÓN Y MANIPULACIÓN DEL EURIBOR

Importantes irregularidades en la determinación del Euribor llevaron a la Comisión Europea a abrir un expediente para investigar las presuntas irresponsabilidades cometidas por las entidades bancarias en su confección, tal como en la correspondiente Memo 11/711 de 19 de octubre de 2.011, en la que la Comisión Europea anunciaba el inicio de las investigaciones.

4. CUOTA FINAL

Cuota final de hasta el 30% del capital prestado, generando una falsa creencia al consumidor de que su cuota mensual es más baja de lo que realmente es, ya que en realidad se está aplazando con cada cuota hipotecaria un 20 o 30% del principal prestado, según el caso, porcentaje que genera intereses hasta el final, y que se paga en una última cuota al final de la vida de la hipoteca, y posiblemente de la vida del hipotecado, que con una edad muy avanzada, y seguramente con una capacidad económica menor debe afrontar una "súper cuota" si no quiere incumplir con el contrato de préstamo suscrito, y arriesgarse a que el banco inste un procedimiento de ejecución hiptecaria como el presente, después de haber estado cumpliendo puntualmente durante 20, 30 o 40 años, según el caso, con el pago de su hipoteca.
Esta cláusula, al no haber sido debidamente informada al consumidor, debe considerarse abusiva, ya que si el prestatario hubiera sabido que la última cuota suponía un porcentaje tan alto del capital prestado, no hubiera suscrito este tipo de hipoteca.

5. COMISIONES POR RECLAMACIÓN DE POSICIONES DEUDORAS

(Entre 20 y 30 euros cada vez que se produce). Todo ello vulnera la normativa de disciplina que regula las relaciones entre entidades de crédito y sus clientes según lo previsto en la norma Tercera, apdo.3º de la Circular del Banco de España 8/1990 y el Número Quinto de la Orden Ministerial de 19 de diciembre sobre Tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información clientes y publicidad. Cabe recordar que el Servicio de Reclamaciones del Banco de España reitera en su Memoria que las comisiones de este tipo no responden a servicio alguno prestado a los clientes, siendo abusiva su aplicación automática.

6. INTERESES DE DEMORA ABUSIVOS, E INCLUSO EN OCASIONES USURARIOS

El fin indemnizatorio del interés de demora comprende el resarcimiento por la falta de percepción del interés remuneratorio pactado. Por su cuantía la indemnización es desproporcionadamente alta en todos los casos en que resulte desequilibrada como penalización en comparación con el interés remuneratorio habitual. Es utilizable el Auto del Juzgado de Primera Instancia de Arrecife nº 4 en contrato de préstamo hipotecario siendo la entidad Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) con interés de demora del 19%, y el Juzgado entendió que tal condición resultaba usuraria (Ley Azcárate de 1908) anulando no solo la ejecución, sino también la hipoteca.

7. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO DE UNA SOLA CUOTA

"...no obstante el plazo pactado, se producirá su vencimiento anticipado, con facultad correlativa de la entidad financiera de exigir, con ejecución hipotecaria, cuanto se le deba por principal y accesorios, si la parte prestataria no paga puntual y exactamente conforme a lo pactado los intereses y las cuotas globales de amortización e intereses, o el impago parcial de una sola cuota"
En este sentido la S.T.S. de 16 de diciembre de 2.009: “sobre abusividad de vencimiento anticipado por impago de una sola cuota del préstamo hipotecario y efectos de la inscripción."

8. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR INCENDIO

Vencimiento anticipado por parte del prestamista por incendio de finca, cuando en la estipulación le obliga al prestatario a suscribir un seguro precisamente de incendios.

9. ASUNCIÓN DE COSTAS

Hecho de establecer previamente que ante una reclamación judicial, las costas y gastos judiciales correrán a cargo del prestatario.

10. CUANTÍAS EXIGIDAS RESPECTO A LAS COSTAS JUDICIALES

En el despacho de ejecución del presente proceso se establece una cuantía de XX.XXX € en concepto de costas judiciales.

11. CESIÓN DE CRÉDITO

Renuncia a la cesión de derechos por parte del prestatario, y no así por parte del prestamista.

12. RENUNCIA AL FUERO PROPIO

13. ORDEN DE IMPUTACIÓN DE PAGOS

Se establece el siguiente orden en la imputación de pagos: Comisiones, intereses de demora, impuestos, gastos previstos del propio contrato, intereses ordinarios y amortizaciones vencidas, y que supone vulneración del régimen previsto en los art° 1172, 1173 y 1174 CC (La cláusula afecta al contenido esencial del contrato pues, en definitiva, mediante ella se determina la forma en que se asignarán los pagos que constituyen la principal obligación del deudor, pero no consta que se haya negociado entre las partes). Su trascendencia podría dar lugar incluso a la nulidad del contrato, pues no cabe duda que estableciendo un régimen de imputación en que se priorice la amortización del principal pendiente de pago, el devengo de intereses ordinarios y el cuadro general de amortización sería muy distinto, dando lugar a una reclamación dineraria con un importe igualmente distinto frente al deudor. Ya en la Ley 1/2013 de 14 de Mayo, se establece otro bien distinto orden.

14. LA PROHIBICIÓN DE ARRENDAR, ENAJENAR NI GRAVAR BIENES O ELEMENTOS INTEGRANTE DEL INMUEBLE HIPOTECADO SIN CONSENTIMIENTO DE LA ENTIDAD FINANCIERA

15. RENUNCIA AL EXAMEN DE LA ESCRITURA CON ANTERIORIDAD A LA FIRMA DEL CONTRATO

“La parte prestataria renuncia expresamente a su derecho a examinar el proyecto de la presente escritura de préstamo por lo que la misma se otorga en mi despacho”.

EL LIBRO VERDE DE LA PAH

 

Este documento está hecho para acompañar el asesoramiento colectivo de las PAHs, con él se pretende ayudar a las personas que llegan a la PAH a que entiendan cómo funciona la PAH, cómo funciona este movimiento por el derecho a la vivienda que estamos construyendo entre todos. En este documento se explica cómo funciona, en concreto, la PAH de Barcelona, impulsora del documento, y las tres fases de ejecución hipotecaria que se explican en el asesoramiento colectivo. Este documento pretende ser una herramienta para las PAHs

Libro Verde en castellano

Moción de la PAH para recuperar la vivienda vacía en manos de la banca

La PAH presenta una moción para recuperar la vivienda vacía en manos de la banca. La moción contempla las multas a las entidades que persistan en un uso antisocial de la vivienda

Consulta la moción
Descárgala en pdf (catalán), en .docx (catalán); en .doc (castellano), en .pdf (castellano)
2013 ha sido un año crucial en la lucha por el derecho a la vivienda con una movilización sin precedentes en su defensa. 2013 ha sido también el año en el que el gobierno del Partido Popular se ha confirmado como el gobierno de la banca.
Las Plataformas de Afectados por la Hipoteca sabemos que, como sociedad, no podemos permitirnos el ritmo de ejecuciones hipotecarias y desahucios que se está dando en el Estado Español. No podemos permitirnos esta vulneración sistemática de derechos humanos. Por ello, desde la PAH siempre interpelamos a todas las administraciones para hacer frente a esta situación de emergencia habitacional a la que a día de hoy está dando respuesta la ciudadania. Hoy iniciamos una campaña de mociones a los ayuntamientos para recuperar la vivienda vacía en manos de las entidades financieras, que han sido, muchas de ellas, rescatadas con miles de millones de euros públicos sin ninguna contraprestación social.
Los ayuntamientos y las administraciones autonómicas pueden hacer mucho más de lo que están haciendo hasta ahora, tal y como ha demostrado la campaña de la Obra Social la PAH con la recuperación de viviendas vacías en manos de los bancos, que ha conseguido arrancarle alquileres sociales a las entidades en ciudades como Manresa o Terrassa. Es en la misma ciudad de Terrassa, donde la presión de PAH Terrassa ha obligado al consistorio a abrir expedientes sancionadores a las entidades financieras que tienen viviendas en desuso. Esta experiencia demuestra que si se quiere, se puede. La campaña se centra, en una primera fase, en los ayuntamientos catalanes, para extenderse posteriormente al resto del Estado. Esta medida no es una opción. es una necesidad, y permite crear un parque público de vivienda que se extienda también a las familias desahuciadas por no poder pagar el alquiler. En el momento en el que nos encontramos, resulta criminal que la banca acumule viviendas vacías mientras miles de familias son expulsadas de sus casas, por eso, la PAH actúa.


Mociones de la PAH
Link a la rueda de prensa
La campaña explicada en El País

Presentación del informe Emergencia Habitacional en el Estado Español con datos inéditos sobre las ejecuciones hipotecarias

El Observatorio DESC y la Plataforma de Afectados por la Hipoteca de Barcelona (PAH) presentan el Informe Emergencia habitacional en el estado español: la crisis de las ejecuciones hipotecarias y los desalojos desde una perspectiva de derechos humanos.

Descarga el informe

El informe muestra el resultado de las 11.561 encuestas realizadas a personas afectadas que han contactado con la PAH durante los últimos dos años, y es el primer informe de ámbito estatal que recoge los datos de cómo afectan las ejecuciones hipotecarias a la salud, o cuáles son las entidades que más ejecutan.

Este informe analiza la situación de emergencia habitacional que existe en España desde una perspectiva de derechos humanos. En concreto, se estudia la regulación de las ejecuciones hipotecarias y de los desahucios a partir de los compromisos jurídicos adquiridos por las administraciones públicas y el impacto concreto que supone esta problemática para las familias afectadas.

El estudio analiza, en primer término, la función del derecho a una vivienda digna y de la prohibición de desahucios arbitrarios en el sistema constitucional español, en el derecho internacional de los derechos humanos y a la Unión Europea. En segundo lugar, ofrece datos sobre el comportamiento de las entidades financieras y sobre el impacto de la problemática en las familias a partir de 11.561 encuestas realizadas. En un tercer capítulo, para visibilizar las consecuencias en la vida concreta de las personas, el informe incorpora cuatro entrevistas en profundidad a personas afectadas. El informe concluye con un breve capítulo de conclusiones y recomendaciones dirigidas a los poderes públicos.

La Plataforma de Afectados por la Hipoteca y el Observatorio DESC hemos sido de las primeras entidades que, ya en febrero del 2009, alertamos de la gravedad de la problemática. Desde entonces hemos denunciado reiteradamente la carencia de datos oficiales que permitan entender el alcance de la vulneración de derechos fundamentales que supone la legislación española en materia de vivienda. Así mismo, esta carencia de información también imposibilita orientar adecuadamente las políticas públicas. Es por eso que las dos entidades hemos hecho un gran esfuerzo para recoger datos estadísticos.

En un 70% de los casos el impago de la hipoteca obedece a la pérdida de
empleo.

70% de las familias desalojadas tenían al menos un menor de edad.

Un 77% de las personas afectadas afirma haber sufrido un nivel de ansiedad alto o muy alto

Clica aquí para descargar el informe
(avance de junio de algunos de los datos)

Fe de erratas: la entidad rescatada con dinero público a la que se hace referencia en la página 139 no es Caixa Bank, sino Catalunya Caixa
 

El truco en las hipotecas basura de la financiera UCI al descubierto (Fuente: http://ataquealpoder.wordpress.com/)

La financiera Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), la entidad de créditos hipotecarios filial del Banco Santander, se ha convertido en un auténtico pozo sin fondo para los numerosos clientes que lo suscribieron creyendo que era un préstamo con garantía hipotecaria cuando en realidad el producto escondía la condición de crédito.El engaño es sutil, utiliza todas las artimañas posibles para lograr aumentar sustancialmente la deuda inicial de sus clientes. Estos hampones de cuello blanco utilizan distintos métodos a través de la capitalización de intereses, el cobro de una cuota progresiva y un cálculo de intereses a través de subfórmulas. La no amortización de capital y la acumulación de intereses y gastos hacen de esta hipoteca un auténtico saco roto. Para no reincidir en repeticiones se hace necesario. Ver: Hipotecas basura en el reino de la usura… Sigue leyendo → es imprescindible. Creo, para entender el mecanismo que aplica la UCI es también necesario establecer una comparación entre lo que se considera un préstamo hipotecario al uso, el que creen que han suscrito sus desafortunados clientes y el que realmente les han colado de matute. La financiera UCI lo interpreta de otra manera que se resume en aplicar todos los gastos que crean conveniente. Aquí esta el meollo de la cuestión, una hipoteca al uso cuando trata de reducir el importe del préstamo concedido lo hace a través de la amortización asignada en la cuota mensual, Ver: Una expectativa a los atrapados por la financiera UCI… Sigue leyendo → para la UCI son simples entregas a cuenta sin especificar su concepto como capital e intereses. Algo tan fundamental como la base de calculo (capital x rédito x tiempo) los truhanes de la UCI lo hacen imposible, mejor dicho no existe, por lo que la subrogación se hace inverosímil ya que ninguna entidad financiera se colocaría en lugar de la UCI. Empecemos por desvelar el truco de estas hipotecas basura en aquellos aspectos más relevantes.

Capitalización de intereses: Para lograr aumentar el capital prestado uno de los sistemas empleados es el de la capitalización de intereses. Para lograrlo, se trata de que las cuotas mensuales no cubran la totalidad de los intereses devengados mensualmente. El importe de la cuota que reclama al cliente es notablemente inferior al importe de los intereses mensuales que corresponden al capital prestado. Aquí se inicia una cadena imparable, ya que el nuevo cálculo de intereses se realiza sobre la base de un capital que incluye los intereses no pagados del año anterior. Ese nuevo importe de intereses, que es superior, no se salda con la cuota mensual, capitalizándose los intereses no satisfechos. El capital, por tanto, vuelve a ser superior, reanudándose al mes siguiente la cadena que volverá a aumentar el capital prestado a base de capitalizar los intereses no devengados. El autor de esta falta de pago no es el cliente, ya que éste no es informado de este hecho. Es la propia UCI quien no quiere cobrar desde un inicio, ya que esa falta de cobro parcial le permite ir aumentando la deuda progresivamente, superando ampliamente el capital prestado. Comparando el importe de los  intereses devengados y los intereses pagados mensualmente, con la deuda del cliente, se observa que ésta aumenta mensualmente, a medida que se van capitalizando les intereses. (Ver cuadro adjunto) Esta práctica, que va contra los usos y costumbres, implica no sólo no querer cobrar el capital prestado, sino también no querer cobrar todos les intereses que se generan cada mes. Estos hechos permiten entender la cláusula que la financiera UCI introduce en las escrituras, por la que si al vencimiento de la operación no se ha satisfecho la deuda, ésta se prorroga por cinco años más, condonándose la deuda si al finalizar esta prórroga no ha podido saldarse.