TITULIZACIONES
La gran mayoría de las hipotecas están
titulizadas. (Se han vendido en bolsa a inversores o bonistas). Por lo tanto, todos deberíamos solicitar
la información sobre nuestra hipoteca.
El fondo de titulización es un ente
sin personalidad jurídica, por lo tanto no pueden denunciar, debería de ser el
bonista/interventor personalmente quien pusiera la denuncia. Cuando el banco
cede un préstamo a un Fondo de Titulización Hipotecaria (FTA), cede lo inscrito
en el registro de la propiedad. Cuando hemos entrado en ejecución hipotecaria,
se subasta el bien inmueble para saldar la deuda, sorprende que el banco se
pueda adjudicar la garantía vinculada al préstamo fallido cuando solo es el
gestor de cobro.
Todo
esto no nos exime de nuestra deuda, la deuda la seguimos teniendo. Pero
el banco no nos la puede reclamar. Esto sirve para empezar un nuevo proceso en
todo caso si el bonista/interventor decide reclamar o el banco vuelve a comprar
la hipoteca.
NO tenemos derecho a ser informados de
si nuestra deuda hipotecaria se vendió. La ley permite a los bancos vender su
deuda sin comunicarlo ni inscribir la cesión-venta en el Registro de la
Propiedad donde continua figurando la entidad financiera cedente como
propietaria de los derechos. Las entidades financieras solo tienen obligación
de comunicar y entregar la documentación de la titulización de su crédito
hipotecario a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). La CNMV
remite a la Sociedad Gestora (SG) del Fondo de Titulización para que facilite la
información que se requiere. Las SG deberán publicar en su web:
a) la escritura de constitución
b) el folleto de emisión
c) el informe anual y los informes
trimestrales.
Todo esto sirve tanto si la ejecución,
subasta o adjudicación esta aun por iniciarse o con sentencia firme. Todos
los avalistas quedan libres del aval porque ha habido una novación del
contrato.
El
Banco de España reconoce que los bancos no son acreedores de hipotecas titulizadas. En el Registro de
la Propiedad consta que el inmueble tiene una hipoteca a nombre de la entidad
financiera pero no consta que esta ya no es propietaria de la deuda porque la
ha vendido a un tercero.
Ocultar al juez en la ejecución que el
crédito ya no le pertenece supone una estafa procesal. Poner en conocimiento
del juzgado los hechos conllevaría la suspensión del procedimiento de ejecución
por existir prejudicialidad penal.
La documentación que acredita que su
hipoteca fue titulizada son 2:
a)
Folleto de emisión del Fondo de titulización Hipotecaria (FTA)
b)
Escritura de constitución del fondo de Titulización Hipotecaria y el anexo.
Donde y
como solicitar estos documentos:
1. A la entidad financiera
Los documentos (a y b) se pueden pedir
a nuestro banco u oficina financiera documentalmente con copia. No es seguro
que nos contesten, o puede ser que documentalmente no esté titulizada (han
mentido si es que si, guardar esta respuesta escrita para el juez por mala fe y
engaño del acreedor si descubrimos que si esta titulizada). Se puede usar
burofax. En el escrito poner un plazo máximo de 30 días.
Pasado este tiempo hay que reclamar al
banco de España aportando toda la documentación de la solicitud y este tendrá
que obligar o sancionar a la Entidad.
2. A la Sociedad Gestora del Fondo de Titulización
Aquí se puede conseguir el documento a
(Folleto de emisión del Fondo de Titulización Hipotecaria). Problema: Hay que
saber qué Sociedad Gestora tiene nuestra hipoteca.
Una vez localizada la SG que tiene
nuestra hipoteca hay que mandar un mail:
Ej.:
Datos personales
Solicito
me informen si mi préstamo hipotecario nº______________y con datos registrales_____________________
(están en la escritura hipotecaria) está titulizado y en qué fondo se
encuentra.
En cuanto la SG haya contestado hay
que obtener el documento b (obtención de la escritura de la Constitución del
Fondo de Titulización Hipotecaria).
En La escritura de constitución figura
el listado de las hipotecas que contiene la Emisión, una por una. Contiene un
anexo con los préstamos hipotecarios que puede tener miles de préstamos, donde
hay que buscar uno por uno. Encontrar nuestra hipoteca numerada con nuestro
NIF, localidad, código postal y dirección junto a otros asentamientos. Hay varias opciones:
1) Para tener una copia
debe pedir la escritura de constitución a la CNMV una vez conocemos en que
fondo se encuentra nuestra hipoteca. El documento b (la escritura de
constitución del Fondo) se pide a una dirección de correo en la CNMV: informacion@cnmv.es, deberá poner sus
datos en el mail y pedir el archivo en formato PDF con la escritura de
constitución del Fondo de Titulización. La obtención del documento tiene un
coste dependiendo del soporte en que sea entregado y gastos de envío si los
hubiere.
Ej. de escrito:
Señores de la CNMV,
les remito este correo con el fin de solicitarles copia en papel, en formato archivo
PDF o DVD-CD como más ágil les sea factible, de la escritura de constitución de
Fondo de Titulización de Activos de ej. CAIXA D´ESTALVIS DE CATALUNYA de
22/05/2008 Folleto numero registro 9068 PROGRAMA RENTA FIJA 10.000.000.000.
Les ruego me indiquen
una vez que tengan la documentación preparada, cuando puedo recogerla y el
importe que les tengo que abonar.
Datos personales para
la facturación:
Nombre, dirección,
municipio, provincia, código postal, tel.
Muchas gracias por su
amable colaboración.
2) Ir personalmente a
la CNMV en caso de Madrid y Barcelona (CNMV Paseo de Gracia 19, 4ª Planta 08007
BCN inversores@cnmv.es). Siempre puede dirigirse al notario que las registró
pues es un documento público y por lo tanto con acceso a las personas interesadas.
3) Buscar en la Web del
CNMV (no da muy buenos resultados)
4) Denuncia contra
clausulas abusivas que utiliza la titulización del crédito hipotecario para
denunciar que el banco no tiene legitimidad para cobrarlos.
5) Preguntárselo al
banco en diligencias previas directamente en el juzgado. Se solicita una
diligencia preliminar de comprobación de la legitimación activa. Se hace
comparecer al banco para manifestar bajo juramento si la hipoteca está
localizada.
Cuando no hemos conseguido localizar
la documentación (es una alternativa para oponerse en el juzgado):
1. Acreditar que el
demandado ha hecho todo lo posible solicitando al banco y a la SG que se le
informe si su préstamo ha sido titulizado. Hay que tener el máximo de
documentos de la solicitud.
2. Con esta premisa en
la demanda de nulidad de la ejecución hipotecaria se pide al juez que requiera
al banco el Libro Especial Contable y el Registro Especial Contable que la
legislación exige de obligada llevanza por las entidades financieras donde se
refleje la totalidad de préstamos y créditos que han sido transformados en
titulización.
3. A partir de este
hecho, la demanda de nulidad se sustenta en la demostración posterior de la
titulización y consiguiente falta de legitimación activa y/o subsidiariamente,
por incumplimiento de requisitos procesales y/o por omisión de
pronunciamientos. (Presentar demanda de oposición ejecución hipotecaria sin
documentación de folleto y escritura de constitución (abogado))
Como saber judicialmente si está titulizada
La titulización es una práctica habitual en el sistema financiero, implica
cambiar de acreedor, y por tanto, para renegociar un contrato de préstamo o
instar la posible nulidad de una ejecución hipotecaria debemos saber si el
banco es efectivamente dueño de la deuda.
Para saberlo, daremos los siguientes pasos:
- La CNMV ha publicado en una
circular de octubre de 2015 que, para saber si un
préstamo ha sido titulizado, debemos acudir a la entidad financiera y
consultar esta información.
- A la pregunta que
formularemos al empleado/a de la entidad “¿puede ud. decirme si mi
hipoteca ha sido cedida a un fondo de titulización?” seguirán tres
probables respuestas:
- “¿A usted qué le
importa?”
- “No tenemos esa
información, escriba a este correo electrónico y ya le contestaremos”.
- “No, de ninguna
manera. Si lo quiere por escrito, escriba a este correo electrónico
y ya le contestaremos”
- Si nos ofrecen la
información a la primera de cambio (¡hurra!), vamos al punto 6 de
este tutorial.
- Lo más probable es que no
obtengamos la información en el momento, por lo que solicitaremos una hoja
de reclamaciones donde haremos constar que “HE SOLICITADO INFORMACIÓN
POR ESCRITO A LOS EFECTOS DE COMPROBAR SI MI HIPOTECA HA SIDO TITULIZADA Y
NO HE OBTENIDO RESPUESTA“. Esta será la manera de preconstituir la
prueba que, en una posible fase judicial, acreditará que hemos intentado
hacer lo que la CNMV nos dijo, sin éxito.
- Nuestro objetivo realmente
no es solo saber si está titulizada, sino también instar el cese de una
posible reclamación por parte del banco. El siguiente paso por tanto será solicitar al Juzgado de Primera
Instancia de la localidad donde se encuentre la sucursal que concedió el
préstamo la práctica de una “Diligencia Preliminar al Acto de
Conciliación”, por el procedimiento de urgencia, cuyo
formulario adjuntamos, y donde pedimos al banco la documentación de
nuestra hipoteca obrante en el Registro Especial Contable y en el Libro
Especial Contable obligatorios. ¿Por qué un acto de conciliación?, porque
lo que en primera instancia se busca es llegar a un acuerdo supervisado
judicialmente.
- Nota: al ser una
diligencia preliminar por el procedimiento de urgencia, no hace falta
la firma de abogado ni procurador, pero debemos justificar dicha
urgencia. La urgencia en este caso es la premura que implica
tener que dejar de pagar por estado de necesidad; si podemos aportar
documentación respaldatoria (fin de contrato, extracto de ingresos,
etc.), siempre será mejor.
- También debemos
hablar de la caución: en nuestro caso, al haber acreditado que hemos
intentado obtener esta información extrajudicialmente, y al ser un
trámite que el banco puede realizar por medios electrónicos sin que le
suponga gastos, ofrecemos una caución simbólica (algo parecido a una
fianza) de 20 euros, ya que entendemos que esto no le va a suponer al
banco ningún perjuicio. No obstante debemos saber que el juez puede
estipular una caución mayor.
- Una vez presentado el
escrito en los juzgados, junto con la documentación reseñada, tendremos
que esperar comunicación para aportar la caución, así como la práctica de
la diligencia o la oposición del banco.
- Si el banco se opone
a que se practique la diligencia, se celebrará una vista donde cada uno
expondrá los puntos de vista, y el juez resolverá si procede o no
admitirla.
- Si no se opone, se
practicará y veremos la información solicitada.
- Como esta diligencia la
hemos pedido para determinar si el banco tiene la condición de acreedor de
nuestro préstamo hipotecario, y si la respuesta a la diligencia es que efectivamente
nuestra hipoteca está titulizada, tendremos acreditado el Fondo al que se
vendió y, mediante su folleto de emisión, las cláusulas que permitirían
saber si la Entidad sigue siendo nuestra acreedora.
Tras este trámite, y si la hipoteca está efectivamente cedida, haremos un
escrito al juzgado expresando la imposibilidad de conciliar con el Fondo de
Titulización Hipotecaria, al carecer éste de personalidad jurídica.
Más
adelante publicaremos otro tutorial sobre qué hacer con la Sociedad Gestora de
estos fondos de cara a cancelar definitivamente la deuda.
En caso de que la respuesta sea negativa y formalmente no está
titulizada, no desesperes. No sería la primera vez que un banco ofrece
información abiertamente falsa, aunque sí nos obligará a seguir buscando por
otros medios.
Los supuestos
He dejado o estoy por dejar de pagar. En este caso, lo que
haremos será solicitar la diligencia preliminar, previa al Acto de
Conciliación, tal y como lo hemos descrito. De acuerdo al formulario que os
adjuntamos abajo, no hará falta la firma de abogado ni procurador.
El banco ya me ha demandado y estoy en plazo de oponerme a la
demanda. En este caso deberíamos solicitar que el juez practique la
diligencia de comprobación de la legitimación activa del banco en el propio
escrito de oposición.
Esto deberá llevar la firma de abogado y
procurador. Eso sí, debemos demostrar que el banco no nos ha
facilitado los datos del Fondo de Titulización, adjuntando la reclamación
realizada.
Ha pasado el plazo de oposición, o el procedimiento ejecutivo
está muy avanzado (tramitación, subasta, adjudicación al propio banco). Entonces
tendrá que ser nuestra defensa letrada la que, en atención a la indefensión
provocada por la Entidad al no darnos información relevante sobre la titularidad
del préstamo, solicite al Juzgado que sea él quien requiera al banco tal
información.
Si ya se ha practicado el lanzamiento y queda deuda pendiente, podemos
acudir de nuevo a la Diligencia Preliminar al Acto de Conciliación.
Formularios:
NOTA: ESTE ESCRITO ES PARA AQUELLOS QUE UCI CONTESTÓ QUE
NO FUERON TITULIZADOS Y QUE NO HAN PODIDO LOCALIZAR SU FONDO.
SE RUEGA RELLENAR, A SER POSIBLE, CON ORDENADOR EL
PRESENTE ESCRITO Y ENTREGAR FIRMADO.
A ESTE ESCRITO HAY QUE ADJUNTAR LA SIGUIENTE DOCUMENTACIÓN:
- Nota simple de la finca gravada con los datos de
la hipoteca.
- Comunicación de interés general del Banco de
España.
- Comunicación de interés general de la CNMV.
- Copia de la hoja de reclamaciones ante el banco
BORRAR ESTOS PÁRRAFOS ANTES DE IMPRIMIR
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA QUE POR TURNO CORRESPONDA
D. NOMBRE APELLIDO APELLIDO, con
domicilio a efectos de notificaciones sito en C/Mayor 13 CP 19001
(Guadalajara), ante este Juzgado me presento y como mejor proceda en Derecho
DIGO:
Que vengo a presentar solicitud
de DILIGENCIA PRELIMINAR para preparar DEMANDA DE CONCILIACIÓN contra NOMBRE
DE LA ENTIDAD BANCARIA (antes llamada NOMBRE), previsto todo ello en el
art. 256 y ss. de la LEC. La presente solicitud se realiza por el procedimiento
de urgencia, en el que no es preceptiva la firma de abogado y procurador(arts.
23 y 31 de la LEC), ya que esta parte se encuentra en situación de (Seleccionar
lo que proceda y eliminar el resto de opciones):
l
Impago de cuota hipotecaria y próximo a ser demandado/a
en vía ejecutiva.
l
Con procedimiento de ejecución hipotecaria ya
finalizado y con vivienda adjudicada
l
Con deuda remanente del procedimiento de
ejecución y en riesgo de impago
Esta solicitud se basa en los
siguientes
FUNDAMENTOS DE HECHO
PRIMERO-Que mi mandante firmó un
préstamo hipotecario con la entidad contra la que se vendría a dirigir la
futura acción, gravando así una finca cuyos demás datos constan en la nota
simple que se adjunta a este documento(Documento 1).
SEGUNDO-Que en atención a la situación
económica ya descrita de esta parte, y atendiendo a los cambios normativos,
jurisprudenciales, legislativos y en el mercado inmobiliario que se han
producido en los últimos años, la actora quiere plantear a la entidad acreedora
del préstamo hipotecario un cambio en las condiciones contractuales que tenga
en cuenta todo esto.
TERCERO-Que en atención a la
comunicación de interés general realizada por el Banco de España en fecha 26 de
marzo de 2015 (Documento 2) relativa al proceso de titulización de préstamos
hipotecarios, que no deja de ser una conversión de dicho activo en un bono de
cotización para su posterior venta en el mercado de valores, la autoridad
monetaria española señala en dicho documento dos cuestiones importantes:
- Que un préstamo hipotecario que ha sido titulizado
implica que la entidad financiera deja de ser acreedora del préstamo.
- Que legalmente, en caso de titulización, la entidad
no está obligada a notificar esto al deudor.
Posteriormente, y en atención al
alto volumen de consultas que supuso esta comunicación, la Comisión Nacional
del Mercado de Valores emitió otra circular en octubre de 2015 (Documento 3),
por la que se remitía a los interesados en saber si su hipoteca había sido
titulizada a que se dirigieran a su entidad.
CUARTO-Pues bien, en atención a
estas instrucciones generales, y a efectos de conocer los datos precisos del
acreedor de su hipoteca (a saber, o la Entidad que concedió el préstamo o el
Fondo -o Fondos- de Titulización en el que se habría integrado), mi mandante
formuló consulta a la entidad financiera con la que suscribió el préstamo a
efectos de obtener esta información. Dicha información debe estar contenida en
el Registro Especial Contable y en el Libro Especial Contable de obligada
llevanza para las entidades financieras en los casos de titulización.
Sin embargo, y contraviniendo lo
informado por la CNMV, el personal de la entidad se negó a facilitar esa
información, motivando por mi parte la formulación de una queja al servicio de
reclamaciones de la entidad (Documento 4)
QUINTO-Que esta parte quiere
instar a la parte acreedora a una revisión de los términos de dicha deuda, pero
para ello, y en atención a las informaciones sobre una posible titulización de
su préstamo, esta parte necesita determinar si la posible cesión de su hipoteca
implica necesariamente dirigirse frente a los bonistas o frente a la entidad
financiera gestora (ya no sería acreedora) del préstamo.
FUNDAMENTOS DE
DERECHO
PRIMERO-Que entiende esta parte
que es competente el Juzgado de Primera Instancia de esta ciudad, al tener
localizado mi mandante el préstamo hipotecario en la entidad NOMBRE DEL
BANCO Y NOMBRE QUE TENÍA CUANDO SE FIRMÓ LA HIPOTECA, con sede o sucursal
en DIRECCIÓN DE LA SUCURSAL.
SEGUNDO-Que entiende esta parte la
procedencia de esta diligencia en cuanto que se trata de saber a quien
dirigirse como acreedor del préstamo hipotecario, en definitiva, conocer la
legitimación pasiva de la acción que se prepara, toda vez que las escrituras de
constitución de un Fondo de Titulización Hipotecaria delegan en la entidad
financiera la gestión y administración de la hipoteca, pero no la capacidad
suficiente para novar, cancelar o renegociar dicha deuda que pertenece ya a los
bonistas representados por la Sociedad Gestora de Fondos de Titulización.
TERCERO-Que abundando en ello, es
importante reseñar que los folletos de emisión de la práctica totalidad de los
Fondos de Titulización siempre reseñan esta afirmación:
“Los
Emisores no asumirán responsabilidad alguna por el impago de los deudores
hipotecarios, ya sea del principal, de los intereses o de cualquier otra
cantidad que los mismos pudieran adeudar en virtud de los Préstamos
Hipotecarios. Tampoco asumirán en cualquier otra forma, responsabilidad en
garantizar directa o indirectamente el buen fin de la operación, ni otorgarán
garantías o avales, ni incurrirán en pactos de recompra de las Participaciones
Hipotecarias.”
CUARTO-Que esta parte, en virtud
de las disposiciones generales reseñadas en los Fundamentos de Hecho, ha intentado
por los cauces previstos obtener extrajudicialmente esta información de
necesidad, con el resultado ya expuesto.
Por todo ello, SUPLICO AL
JUZGADO:
Se tenga por presentado este
escrito, se sirva admitirlo, se de por realizado el trámite de SOLICITUD DE
PRÁCTICA DE DILIGENCIA PRELIMINAR contra la entidad requerida, solicitando se
informe al Juzgado los siguientes extremos:
- Se exhiba la hoja del Registro Especial Contable y
del Libro Especial Contable donde conste el préstamo hipotecario de mi
mandante así como las anotaciones relativas a las cesiones a Fondos de
Titulización Hipotecaria.
- Subsidiariamente, se remita la relación de Fondos
de Titulización Hipotecaria donde esté inscrito el préstamo hipotecario de
mi mandante.
OTROSI DIGO: Que se ofrece
caución simbólica de 20 euros para la práctica de estas diligencias, en función
de lo siguiente:
- Que se acude al presente procedimiento por
sospechar de mala fe de parte de la entidad demandada.
- Que de acuerdo al art. 259.2 de la LEC, se establece
que “Los documentos y títulos a que se refieren las diligencias
señaladas en el apartado 1 del artículo 256 podrán ser presentados ante el
juzgado para su exhibición por medios telemáticos o electrónicos, en cuyo
caso su examen se realizará en la sede de la oficina judicial, pudiendo
obtener la parte solicitante, con los medios que aporte, copia electrónica
de los mismos.” Es por ello que la práctica de esta diligencia no
debería tener coste alguno para la entidad reclamada al ser datos
plenamente informatizados.
Todo ello, por ser de justicia,
que pido en Madrid, a 10 de febrero de 2016
Firma de quien insta
la diligencia
CÓMO BUSCAR UN FONDO DE TITULIZACIÓNA) Lo primero que tenemos que saber son estos 2 datos:
1. Fecha de firma (Fecha de la primera firma de escritura ante Notario) Ej. 31/08/2006
2. Entidad bancaria (Nombre del banco o caja donde firmamos) Ej. BANCAJA
Estos datos los tenemos en la Copia simple de la escritura, Nota Simple del Registro de la Propiedad o en el “tocho”.
B) WEB CNMV (www.cnmv.es) Comisión Nacional del Mercado de Valores
Página de inicio de la CNMV Clickar en: Emisores y cotizadas
C) Sociedades Gestoras de Fondos de Titulización
Clickar en: Sociedades Gestoras de Fondos de Estas son las 7 Gestoras que hay
Titulización Ej. Clickar en Europea de Titulización….
D) Una vez sabemos qué Gestora es la nuestra, Clickar en ella:
1. EUROPEA DE TITULIZACIÓN (Bancaja, Bbva, Bankinter, Bankia, B. zaragozano) etc.
2. GESTICAIXA (La Caixa, C. Tarragona, C. Sabadell, B. Sabadell, Unim, B. Pastor) etc.
3. GESTION DE ACTIVOS TITULIZADOS (Caixa Catalunya)
4. HAYA TITULIZACIÓN (C. Madrid, Bankinter, Barclays, Cajamar, Unicaja, Cédulas) etc.
5. INTERMONEY TITULIZACIÓN (B.Popular, Cajamar, B. Pastor, C. Tarrassa, C. Girona, Cédulas) etc.
6. SANTANDER DE TITULIZACIÓN (Santander, Uci, Banesto, Cédulas) etc.
7. TITULIZACIÓN DE ACTIVOS (C. Penedés, Cam, C. Castilla la Mancha, Credifimo, Cédulas) etc.
Clickar en: Fondos Gestionados Relación de Fondos (2007 registro 8800 aprox.)
E) Descargar Escritura de Constitución del Fondo con el anexo de Hipotecas
Clickar en: Escrituras de anotaciones en cuenta Doble Click en el icono del PDF
** La fecha de registro no podrá ser anterior a nuestra firma de hipoteca, siempre debe ser posterior
CÓMO BUSCAR LA HIPOTECA EN UN FONDO DE TITULIZACIÓNDepende de qué fondo, necesitaremos unos datos u otros, a continuación detallamos los más habituales:
1. Fecha de firma del préstamo
2. Fecha de vencimiento
3. Capital inicial
4. Número de préstamo hipotecario
5. Número de finca (el número de finca NUNCA cambia)
6. Tomo, libro, folio (estos datos pueden variar)
7. Población del Registro de la Propiedad
Estos datos los podemos encontrar en la Nota Simple del Registro, escritura, recibo del banco, burofax o ejecución hipotecaria.
Escritura de Constitución del Fondo de Titulización Anexo con la relación de Hipotecas
** En la primera página de la escritura tenemos el nombre del Fondo y la fecha de Constitución.
** En el anexo con las hipotecas tenemos coloreadas las columnas de:
Número de préstamo, fecha de firma, capital inicial, fecha de vencimiento, tomo, libro, folio, finca.
