De conformidad con el compromiso contraído por las PLATAFORMAS ANTIDESAHUCIOS DE EUSKADI, en la reunión celebrada la pasada semana con el VICECONSEJERO DE VIVIENDA DEL GOBIERNO VASCO, hemos registrado hoy, nueve de febrero, en la sede del GV nuestras PROPUESTAS relativas a ALOKABIDE y LEY DE VIVIENDA VASCA.
Destacan; el nombramiento de una interlocutora de Alokabide para evitar desahucios en viviendas de gestión pública, la modificación de la Instrucción 2/2013 de 12 de diciembre estableciendo una RENTA ESPECIAL cuando las familias tengan una reducción drástica de ingresos, y la aplicación del acuerdo del parlamento vasco de 7 de abril de 2014, exigido por Juntas Generales y Ayuntamientos mas importantes de la CAV, relativo a los inquilinos de Alokabide.
Además, el debate y aprobación urgente del DECRETO SOBRE DERECHO SUBJETIVO DE ACCESO A UNA VIVIENDA DIGNA, el establecimiento de un ALQUILER SOCIAL, justo y revisable, que no supere el 30% de los ingresos, o el 15% si son inferiores a la RGI, computando la renta, gastos de comunidad y tasas, la cesión temporal y obligatoria de viviendas vacías de los ayuntamientos, y de las entidades financieras que hayan recibido dinero público, modificar la exigencia de llevar cuatro años inscrito en Etxebide, la puesta en práctica inmediata del Registro de viviendas deshabitadas, y el establecimiento de una normativa administrativa especifica en materia de alquiler distinta de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y que establezca como periodo minimo de alquiler el de cinco años.
Hemos trasladado al ejecutivo que consideramos ilegal y discriminatoria la actual prestación de 250 euros sustitutiva del derecho subjetivo a una vivienda digna porque no hay una norma legal que lo sustente y porque se discrimina a quienes tienen un contrato de alquiler en una vivienda de gestión pública o en una vivienda libre.
La semana que viene tenemos previsto reunirnos con los grupos parlamentarios del parlamento vasco.
AL VICECONSEJERO DE VIVIENDA DEL GOBIERNO VASCO
PROPUESTAS RELATIVAS A LA POLÍTICA DE ALQUILERES GESTIONADOS
POR ALOKABIDE EN BASE AL DECÁLOGO DE MEDIDAS BÁSICAS CONTRA LOS DESAHUCIOS, LA
POBREZA Y LA DESIGUALDAD.
Después de años de crisis y aumento del paro son inevitables las
dificultades de muchas familias para hacer frente al pago de la renta de
alquiler de las viviendas gestionadas por ALOKABIDE.
Una renta a la que hay que sumar las tasas y los gastos fijos de comunidad, que
han ido creciendo sin que los inquilinos tuvieran ningún mecanismo de
participación para corregirlos o disminuirlos.
A diferencia del Decreto
466/2013, de 23 de diciembre, por el que se regula el Programa de Vivienda Vacía Bizigune, que establece en su articulo
14 que la renta se actualizará, al alza o a la baja, cada año en función de los
ingresos, la Orden de 3 de noviembre de
2010, que regula la renta de viviendas de protección oficial, no contempla
la revisión anual ni un límite máximo de renta.
Este problema, ya detectado y comunicado al GV por el Ararteko en
2012, fue abordado por la Viceconsejería de Vivienda mediante Instrucción
2/2013, de 12 de diciembre de 2013. Una instrucción que consideramos
restrictiva y planteamos modificar. Posteriormente, el 14 de abril de 2014 el parlamento
vasco aprobó, con los votos a favor de PSE-EE, BILDU y UPyD, un acuerdo
relativo a los inquilinos de Alokabide que hasta el momento sigue sin cumplirse
por el GV.
Además, durante los últimos años hemos cuestionado la política de
desahucios instados por Alokabide, los desahucios encubiertos mediante no
prorroga de contratos, sin transparencia en los criterios de rotación y sin que
los afectados pudieran defenderse, y la actitud reacia a la participación en su
gestión de organizaciones sociales como las nuestras.
Por todo ello,
nuestras PROPUESTAS son las siguientes:
1.- Solicitamos
que Alokabide designe una persona u organismo responsable en materia de
desahucios, que coordine con otras instituciones como ayuntamientos y juntas
generales, y que nos permita a Stop Desahucios poder plantear medidas en orden
a prevenir, aclarar, y afrontar los casos que se puedan presentar. También quisiéramos
conocer mas en detalle el protocolo previsto entre GV y EUDEL en orden a
prevenir o evitar desahucios en viviendas gestionadas públicamente.
2.- Cumplimiento
de los Acuerdos del Parlamento Vasco de 7
de abril 2014 y modificación de la Orden
de 3 de noviembre de 2010, discriminatoria en relación con la normativa que
regula el programa Bizigune. (Exigencia aprobada en octubre de 2015 por
las Juntas Generales y los Ayuntamientos más importantes de la CAV).
a.
Desaparición de la cláusula
abusiva en los contratos que establece que en cualquier momento se podrán
revisar los ingresos de los inquilinos pero sólo para subir su renta.
b.
La renta de
alquiler se revisará anualmente, al alza o a la baja, en función de los ingresos
de la unidad familiar obtenidos el ejercicio anterior a la fecha de revisión. (Acuerdo PV 2014)
c.
La renta de
alquiler, mas las tasas y los gastos fijos de comunidad, no podrán superar el
30% de los ingresos familiares considerados. Cuando los ingresos sean iguales o
inferiores a la cuantía que por RGI les correspondiese el límite será del 15%
de los ingresos. (Acuerdo PV 2014)
d.
Revisión del PRECIO BASE de venta de las viviendas
de protección oficial, porque el valor de los inmuebles se ha desvalorizado
drásticamente en los últimos años y es el precio que sirve para determinar la
renta de alquiler. (Acuerdo PV 2014)
e.
Modificación del artículo
13 de la Orden de 3 noviembre 2010, relativo
a la renta máxima anual.
f.
Revisión y adaptación,
conforme a los criterios anteriores, de todos los contratos sujetos a la Orden
3 de noviembre de 2010.
g.
Adaptar la Orden de
3 de noviembre de 2010 y sus respectivos reglamentos a fin de establecer
mecanismos que permitan a los inquilinos su participación directa en la gestión
de los gastos de la comunidad, con el fin de reducir consumos que pueden ser
innecesarios o reducibles. (Acuerdo PV 2014).
3.-
Modificación de la Instrucción 2/2013 de
12 de diciembre de 2013 de la Viceconsejera de Vivienda sobre aplicación de
medidas excepcionales para el cálculo de las rentas.
A.
Aplicación de la
Instrucción a todos los inquilinos de viviendas gestionadas por Alokabide.
B.
Supresión del
apartado a) que exige haber superado
seis meses desde la firma del contrato, porque la situación de necesidad se
puede presentar en cualquier momento.
C.
Modificación del
apartado b) de los requisitos en el
sentido de que el 30% de los ingresos se calcule sumando a la renta de alquiler
los gastos correspondientes a tasas y gastos fijos de comunidad. (Acuerdo PV
2014). Igualmente modificación para que cuando los ingresos fueran inferiores a
los que corresponderían aplicando la RGI el limite sea del 15%.
D.
Revisión del apartado
c) dado que hay familias que tienen
que reintegrar deudas con las Administraciones Públicas por razones ajenas a su
voluntad, y en bastantes casos por deficiente funcionamientos de las
administraciones públicas.
E.
Modificación del
apartado cuatro del punto Tramitación de
la Solicitud, y del apartado uno del punto Resolución, pues tratándose de situaciones urgentes no tiene
sentido que los Servicios Sociales de
Alokabide tengan tres meses para tomar en consideración las solicitudes, y después
emitir informe, y la Delegación
Territorial de Vivienda otros tres meses para contestar. Se propone que los
Servicios Sociales vengan obligados a emitir INFORME en el plazo máximo de un mes desde que se presenta la
solicitud, y la DTV RESOLUCION en el
plazo máximo de un mes desde que recibe el informe. Las personas interesadas podrán entender estimada por silencio
administrativo sus solicitudes en el caso de vencimiento del plazo máximo sin
haberse notificado resolución expresa al efecto.
F.
Modificación del
apartado Entrada en vigor de tal
forma que la entrada en vigor de la resolución, cuando sea positiva, será la
del primer día del mes siguiente a la fecha en que se produjo la minoración de
ingresos que justifica la reducción temporal de la renta de alquiler. (Acuerdo PV 2014).
G.
. Modificación del apartado
2 del Sistema de Calculo de la Renta Especial. 30% sobre LOS INGRESOS NETOS, o 15% si los ingresos son inferiores a la RGI.
H.
Modificación del
apartado Impagos previos: en caso de
existir importes previos pendientes de abono, correspondientes a deudores de
buena fe, será obligatorio tener suscrito un acuerdo de pago de cancelación que
en ningún caso represente más del 10% de los ingresos considerados. En caso de
existir ya un acuerdo suscrito se respetará dicho límite.
I.
Modificación del Plazo de duración de la Renta Especial
en el sentido de que se mantendrá en vigor hasta la fecha de revisión anual del
contrato en cuyo momento, si se mantienen los criterios que permitieron una
resolución favorable, se mantendrá hasta la siguiente revisión anual.
J.
Modificación del
apartado Acuerdos de Pago sobre nuevas
deudas. En caso de impago de rentas calculada conforme a la nueva
instrucción, y cuando la unidad familiar, deudora de buena fe, sea un colectivo
especialmente vulnerable, se abrirá un expediente para adoptar una decisión
previa audiencia de las personas interesadas.
K.
A las
familias afectadas por la reducción de ingresos no se les aplicará la exigencia
de ingresos mínimos prevista en el artículo 19 del DECRETO 39/2008, de 4 de marzo.
L.
En “documentación a aportar” no solicitar
la que ya obra en poder de la administración. (Ley 58/2003, de 17 de diciembre,
General Tributaria, Ley 30/1992, de 26 de noviembre de Régimen Jurídico de las
Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Artº 35 f)
de la F), Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos
a los Servicios Públicos. Art. 6.2.b),
Decreto 30/1999, de 30 de marzo, por el que se aprueba la Carta de los Derechos
del Ciudadano. Art 2.V. 28)
4.- Establecimiento
de criterios objetivos y transparentes en relación a la política de rotación
del parque de viviendas publicas gestionadas en alquiler por Alokabide. Cuando
se decida no prorrogar el contrato de alquiler en base incumplimiento de
contrato, problemas de convivencia, impago reiterado de rentas, o cualquier
otras circunstancia, tendrá que existir una resolución que será comunicada a
las personas afectadas quienes tendrán acceso al expediente y derecho a
defenderse y recurrir la resolución, tal y como establece la Ley 39/2015,
de 1 de octubre. (Art. 6.2 LVV).
5.- Cuando se
produzca un impago de la renta de dos o mas mensualidades ALOKABIDE citará a la unidad familiar afectada para analizar la
situación, y si la familia plantea como solución una permuta por otra vivienda,
que sea adecuada y digna pero con una menor renta, habrá una resolución motivada
que tendrá en cuenta esta alternativa antes de estudiar una reducción temporal
de la renta de alquiler. Revisión del
actual sistema de actuación de Alokabide ante el impago de rentas de alquiler
ejecutando judicialmente la deuda.
6.- Solicitamos
el establecimiento de mecanismos que permitan la participación directa de los
inquilinos en la gestión de los gastos de comunidad, especialmente los energéticos,
con el fin de reducir consumos innecesarios. Revisión de la actual política de
Alokabide en relación a los Administradores de Comunidad.
7.- Igualmente solicitamos
habilitar medios que permitan la participación de KALERATZEAK STOP DESAHUCIOS en la gestión de las viviendas de
protección pública en régimen de alquiler, y la coordinación con ayuntamientos
y diputaciones en materia de alquiler social.
Finalmente, quisiéramos conocer la reglamentación que se sigue para
que los desahuciados por las entidades financieras, que están en riesgo de
exclusión y vulnerabilidad, puedan obtener una vivienda social por el procedimiento
excepcional de ALERTA TEMPRANA
previsto en el Convenio suscrito en junio de 2013 por el GOBIERNO VASCO, ASOCIACION
DE MUNICIPIOS VASCOS (EUDEL) y el CONSEJO
GENERAL DEL PODER JUDICIAL, y cuales son los datos de aplicación
correspondientes a los últimos tres años.
En Vitoria-Gasteiz,
a nueve de febrero de 2017
AL VICECONSEJERO DE VIVIENDA DEL GOBIERNO VASCO
PROPUESTAS RELATIVAS A LA LEY DE VIVIENDA VASCA Y AL
PARQUE DE VIVIENDAS DE ALQUILER PUBLICO DE LA CAV EN BASE AL DECÁLOGO DE
MEDIDAS BÁSICAS CONTRA LOS DESAHUCIOS, LA POBREZA Y LA DESIGUALDAD
1.- En relación al DECRETO
SOBRE DERECHO SUBJETIVO DE ACCESO A UNA VIVIENDA DIGNA solicitamos disponer
del borrador elaborado por esa Viceconsejería
de Vivienda con el fin de exponer nuestras aportaciones. En cualquier caso,
manifestamos nuestra conformidad con el acuerdo del parlamento vasco de que la
prestación económica que, con carácter subsidiario, pueda sustituir al derecho
subjetivo, cuando no sea posible disponer de una vivienda en alquiler, respete en requisitos y cuantías las
actuales prestaciones vinculadas a la vivienda, en concreto la PCV y las
AES correspondientes.
2.- Respecto de la prestación económica, prevista en
el art. 9.2 LVV, manifestamos
nuestro desacuerdo con la actual política del GV de aplicar en tal concepto la
cuantía de 250 euros, por considerar que no tiene soporte legal y es discriminatoria.
Defendemos que la prestación económica no sea una cantidad única sino que se
fije un ALQUILER SOCIAL que sea
justo y revisable, y que no supere el 30% de los ingresos de la unidad
convivencial, añadiendo a la renta de
alquiler los gastos fijos de comunidad y las tasas, o el 15% si los ingresos
son inferiores a la RGI. La cuantía económica podría ser la diferencia entre el
alquiler social establecido y la garantía de no superar el techo de gasto en
materia de vivienda en relación con los ingresos, siempre estableciendo como
tope en el mercado libre la renta de alquiler media en el municipio correspondiente.
3.- Actualmente la PCV
es un complemento de la RGI sobre la
base de que esta prestación es un derecho subjetivo finalista cuyo objetivo es
subvenir a las necesidades básicas de la unidad convivencial que la percibe y
los gastos de inserción social, incluyendo la inserción laboral. No es
aceptable por tanto que la prestación económica que específicamente debe servir
para hacer frente a los gastos de
vivienda se detraiga de la RGI.
4.- Revisión del programa BIZIGUNE y AAP combinando medidas incentivadoras e impositivas para
movilizar la vivienda deshabitada hacia el alquiler social, y limitación de los
precios de los nuevos contratos de alquiler, tal y como existe en Alemania o
Francia, para frenar el crecimiento de los precios de alquiler en el mercado
libre. Planteamos revisar la fiscalidad en materia de alquiler.
5.- Los municipios con mayor demanda de vivienda social
decidirán la cesión temporal y obligatoria de viviendas vacías en el municipio,
modificaran la calificación de viviendas protegidas destinadas a la venta, construirán
subsidiariamente en solares calificados para tal fin que permanezcan sin
ejecutar por sus propietarios, y pondrán los medios para rehabilitar vivienda vacía.
Es importante conocer cuantas viviendas de VPO hay en la CAV, en régimen de
venta, tanto las construidas, acabadas o no, como las previstas en el
planeamiento vigente, y asignarlas, previo cambio de calificación, al parque
público de viviendas de alquiler.
6.- Proponemos que el requisito de inscripción en el
registro de vivienda previsto en el Art.
9.3 b sea de tres años, y se excepcione de su cumplimiento, o se sustituya
por el mismo periodo de empadronamiento, entre otras, a las personas que
habiendo sido desahuciadas de su vivienda habitual no han podido estar
inscritas por no permitirlo la normativa de aplicación. Igualmente se deben
contemplar situaciones sobrevenidas de emergencia social en materia de
vivienda, o la extensión de la prestación económica a colectivos no demandantes
de vivienda, no dejando nunca en el desamparo a los colectivos más vulnerables.
7.-
Se recabará de las entidades bancarias que hayan recibido dinero público desde
2007, y a las entidades que hayan comprado o absorbido a dichas entidades, que
cedan viviendas vacías, en las áreas de mayor demanda social, con el fin de que
sean gestionadas públicamente por veinte años. Igualmente, se solicitara a la
SAREB que pongan a disposición del GV un mínimo del 30% de su parque de
vivienda en condiciones de habitabilidad según las necesidades en cada
municipio. También es importante ejercer el derecho de tanteo y retracto
previsto en la LVV en viviendas adquiridas en procesos de ejecución hipotecaria.
8.- Consideramos necesario llevar a la práctica el Registro de viviendas deshabitadas (Art
58 ley de vivienda), en colaboración con los Ayuntamientos de la CAV, quienes
se han comprometido a colaborar en tal objetivo en las Mociones aprobadas para declarar a nuestra comunidad como Territorio
Libre de Desahucios. Igualmente hay que dar una respuesta a la creación del Organismo Autónomo (Art. 5.1 ley
vivienda), garantizando en cualquier caso la participación social en los órganos
de dirección de los organismos de gestión del parque de viviendas de gestión
pública. El nuevo Plan Director de
Vivienda, que debe concretar los objetivos en materia de vivienda de
alquiler, contará con la participación de las organizaciones sociales.
9.- ESTABLECIMIENTO
DE UNA NORMATIVA ADMINISTRATIVA ESPECÍFICA EN MATERIA DE ALQUILER DISTINTA DE
LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS. En cualquier caso los contratos de alquiler
debieran tener una duración mínima de cinco años. En la actualidad el
contenido y efectos de los contratos de arrendamiento social se rigen por la LAU, con excepción de la renta, que se
determina normativamente. Sin embargo, los contratos de alquiler gestionados
por Alokabide tienen características
propias puesto que no existe libre juego de la voluntad de las partes; ni en el
precio, ni en el objeto mismo del contrato, ni en las partes contratantes. Estas
especificidades asemejan el arrendamiento social mas a una prestación de un
servicio publico que a la suscripción de un contrato meramente civil y, dado
que el alquiler social es el desarrollo de una competencia propia de la CAV en
materia de vivienda, que la finalidad de estos contratos es pública, y que el
TJUE ha definido la provisión de vivienda asequible para sectores sociales mas
desfavorecidos como un “servicio económico de interés general”,
consideramos que el GV debe ampliar
el derecho administrativo en materia de alquiler y reclamar del gobierno del
estado la modificación de la disposición
adicional primera de la LAU que
habilita a las AAPP a establecer normas particulares en materia de arrendamiento
pero de forma muy restrictiva.
Bien por la vía del derecho administrativo,
en base a asegurar el interés público de las viviendas de alquiler social, o
bien por la vía del derecho de consumo,
protegiendo al usuario-inquilino en un sector de contratación muy condicionado
por el arrendador, hay que modificar la actual reglamentación. Así, la regulación administrativa del régimen
de viviendas de alquiler social cumpliría la doble función de asegurar la
finalidad pública en el uso de de este tipo de viviendas sociales al mismo
tiempo que protegería al consumidor-administrado en su relación contractual
arrendaticia.
10.- El presupuesto en materia de vivienda es la clave para
poder desarrollar una política de vivienda que de respuesta al derecho
subjetivo a una vivienda. Solicitamos por tanto información en relación con
todas las partidas del presupuesto 2016 que tienen relación con la vivienda,
incluyendo las ayudas públicas a la rehabilitación de vivienda vacía.
En Vitoria-Gasteiz, a ocho de febrero de 2017
