lunes, 27 de enero de 2014

Qué hacer y cuándo si tienes problemas con tu hipoteca

CUÁNDO QUÉ HACER
Si vas a dejar de pagar o acabas de dejar de hacerlo -Abre una cuenta en una caja o banco distinto al de la hipoteca.
-Cambia los ingresos y gastos de tu familia a la nueva cuenta.
- Acompañado de alguien de la Plataforma (PAH) entrega escrito al banco avisando de tus dificultades y solicitando negociar.
Si tienes avalistas -Avísales de tus dificultades de pago y de que es posible que el banco les reclame el pago.
-Si tienen las cuentas en el banco donde te avalan, que hagan lo mismo que tú (abrir cuenta en otra entidad, cambiar domiciliaciones e ingresos, sacar planes y libretas a plazos,…)
Si has recibido el "tocho" (comunicación judicial) -Ponte en contacto con la Plataforma y solicita justicia gratuita.
-Preparar documentos para reclamar anulación de clausulas abusivas).
Si se ha subastado la casa -Lo mismo que en el anterior y además negocia con el banco un alquiler social y la condonación de la deuda.
Antes del lanzamiento -Ponte en contacto con la Plataforma y con los servicios sociales de base para solicitar aplazamiento del lanzamiento forzoso.
Después del lanzamiento -Acude a la Plataforma y a los servicios sociales da base para solicitar vivienda de alquiler social, y la condonación de la deuda pendiente.
Enlaces de interés http://kaleratzeakstopdesahuciosaraba.blogspot.com.es/
https://www.facebook.com/kaleratzeakstop.gasteiz
KALERATZEAK STOP ARABA. 616 385 471. stopdesahucios.gasteiz@gmail.com
Lugar de reuniones: Asociación de Vecinos Barrenkale, Cuchilleria 61, entrada por el cantón de Santa Ana.
Horario de reuniones: Viernes a las 18:30 acogida; 19:30 asamblea

lunes, 20 de enero de 2014

Ampliar el plazo de tu hipoteca puede salirte muy caro

La crisis no perdona. Muchos usuarios que en una situación más favorable se hipotecaron, ahora tienen problemas para pagar las cuotas. Y es que la mensualidad de la hipoteca es uno de los gastos fijos más importantes para muchas familias.
Si estás haciendo números y te planteas recortar gastos, quizá se te haya ocurrido solicitar al banco una novación de la hipoteca, ampliando el plazo y reduciendo así la cuota: sobre el papel parece buena idea, pero no lo es, pues las entidades aprovechan para cambiar las condiciones.

Mayor plazo, más intereses

OCU lo ha comprobado. Hemos visitado varias entidades solicitando la novación, y comprobamos que sí, a menudo el banco accede a ampliar el plazo de la hipoteca, pero no en las mismas condiciones: lo que hacen es aprovechar la novación para aumentar el diferencial, que ahora suele ser mucho más elevado de lo que era hace varios años.
El resultado para el cliente no es nada positivo: a cambio de alargar su hipoteca, tendrá que pagar mucho más por su dinero… y apenas recortará la cuota.

Un pacto para salir ganando

OCU va a solicitar al Ministerio de Economía que promueva un pacto para limitar los tipos de interés en las novaciones de hipotecas, así el usuario podrá recortar su cuota mensual, y las entidades bancarias podrán reducir su índice de morosidad, pues los clientes podrán pagar más fácilmente.

OCU aconseja

  • Si te planteas ampliar el plazo de tu hipoteca para reducir la cuota, antes de firmar nada revisa exhaustivamente la propuesta de novación del banco.
  • Puedes intentar negociar con la entidad de otra manera, por ejemplo, planteando reducir la vinculación con ella (contratando seguros o tarjetas con otra entidad…).
  • La otra opción es subrogar la hipoteca con otro banco. Esto tiene unos gastos superiores, y en prinicio solo interesa si el tipo de interés que te ofrecen es al menos un 0.25% inferior a lo que te ofrece tu entidad.
 
 
 

Localiza las cláusulas abusivas de tu hipoteca

¿Cómo localizo las cláusulas abusivas que hay en mi contrato hipotecario?


Facilitado por: Pah Anoia


Los abogados de la PAH han hecho un listado con 18 cláusulas abusivas comunes en los contratos hipotecarios. En este documento repasamos esta lista, ordenando las cláusulas en el orden en que acostumbran a aparecer en las escrituras, y mostramos ejemplos de cómo están redactadas.


1. CLAÚSULA SUELO

“No obstante lo previsto en los apartados anteriores, se acuerda y pacta expresamente por ambas partes, que el tipo de interés nominal anual MÍNIMO aplicable en este contrato será del X,XX %”


2. REDONDEO AL ALZA

“Si la suma del tipo de interés de referencia y el margen o diferencial no fuera múltiplo exacto de un octavo de punto porcentual, el tipo de interés resultante se redondeará al múltiplo más cercano de dicho octavo de punto porcentual”

3. MOTIVOS DE OPOSICIÓN POR LA DETERMINACIÓN Y MANIPULACIÓN DEL EURIBOR

Importantes irregularidades en la determinación del Euribor llevaron a la Comisión Europea a abrir un expediente para investigar las presuntas irresponsabilidades cometidas por las entidades bancarias en su confección, tal como en la correspondiente Memo 11/711 de 19 de octubre de 2.011, en la que la Comisión Europea anunciaba el inicio de las investigaciones.



4. CUOTA FINAL

Cuota final de hasta el 30% del capital prestado, generando una falsa creencia al consumidor de que su cuota mensual es más baja de lo que realmente es, ya que en realidad se está aplazando con cada cuota hipotecaria un 20 o 30% del principal prestado, según el caso, porcentaje que genera intereses hasta el final, y que se paga en una última cuota al final de la vida de la hipoteca, y posiblemente de la vida del hipotecado, que con una edad muy avanzada, y seguramente con una capacidad económica menor debe afrontar una "súper cuota" si no quiere incumplir con el contrato de préstamo suscrito, y arriesgarse a que el banco inste un procedimiento de ejecución hiptecaria como el presente, después de haber estado cumpliendo puntualmente durante 20, 30 o 40 años, según el caso, con el pago de su hipoteca.
Esta cláusula, al no haber sido debidamente informada al consumidor, debe considerarse abusiva, ya que si el prestatario hubiera sabido que la última cuota suponía un porcentaje tan alto del capital prestado, no hubiera suscrito este tipo de hipoteca.


5. COMISIONES POR RECLAMACIÓN DE POSICIONES DEUDORAS

(Entre 20 y 30 euros cada vez que se produce). Todo ello vulnera la normativa de disciplina que regula las relaciones entre entidades de crédito y sus clientes según lo previsto en la norma Tercera, apdo.3º de la Circular del Banco de España 8/1990 y el Número Quinto de la Orden Ministerial de 19 de diciembre sobre Tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información clientes y publicidad. Cabe recordar que el Servicio de Reclamaciones del Banco de España reitera en su Memoria que las comisiones de este tipo no responden a servicio alguno prestado a los clientes, siendo abusiva su aplicación automática.



6. INTERESES DE DEMORA ABUSIVOS, E INCLUSO EN OCASIONES USURARIOS

El fin indemnizatorio del interés de demora comprende el resarcimiento por la falta de percepción del interés remuneratorio pactado. Por su cuantía la indemnización es desproporcionadamente alta en todos los casos en que resulte desequilibrada como penalización en comparación con el interés remuneratorio habitual. Es utilizable el Auto del Juzgado de Primera Instancia de Arrecife nº 4 en contrato de préstamo hipotecario siendo la entidad Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) con interés de demora del 19%, y el Juzgado entendió que tal condición resultaba usuraria (Ley Azcárate de 1908) anulando no solo la ejecución, sino también la hipoteca.


7. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR IMPAGO DE UNA SOLA CUOTA

"...no obstante el plazo pactado, se producirá su vencimiento anticipado, con facultad correlativa de la entidad financiera de exigir, con ejecución hipotecaria, cuanto se le deba por principal y accesorios, si la parte prestataria no paga puntual y exactamente conforme a lo pactado los intereses y las cuotas globales de amortización e intereses, o el impago parcial de una sola cuota"
En este sentido la S.T.S. de 16 de diciembre de 2.009: “sobre abusividad de vencimiento anticipado por impago de una sola cuota del préstamo hipotecario y efectos de la inscripción."



8. VENCIMIENTO ANTICIPADO POR INCENDIO

Vencimiento anticipado por parte del prestamista por incendio de finca, cuando en la estipulación le obliga al prestatario a suscribir un seguro precisamente de incendios.


9. ASUNCIÓN DE COSTAS

Hecho de establecer previamente que ante una reclamación judicial, las costas y gastos judiciales correrán a cargo del prestatario.


10. CUANTÍAS EXIGIDAS RESPECTO A LAS COSTAS JUDICIALES

En el despacho de ejecución del presente proceso se establece una cuantía de XX.XXX € en concepto de costas judiciales.

11. CESIÓN DE CRÉDITO

Renuncia a la cesión de derechos por parte del prestatario, y no así por parte del prestamista.

12. RENUNCIA AL FUERO PROPIO



13. ORDEN DE IMPUTACIÓN DE PAGOS

Se establece el siguiente orden en la imputación de pagos: Comisiones, intereses de demora, impuestos, gastos previstos del propio contrato, intereses ordinarios y amortizaciones vencidas, y que supone vulneración del régimen previsto en los art° 1172, 1173 y 1174 CC (La cláusula afecta al contenido esencial del contrato pues, en definitiva, mediante ella se determina la forma en que se asignarán los pagos que constituyen la principal obligación del deudor, pero no consta que se haya negociado entre las partes). Su trascendencia podría dar lugar incluso a la nulidad del contrato, pues no cabe duda que estableciendo un régimen de imputación en que se priorice la amortización del principal pendiente de pago, el devengo de intereses ordinarios y el cuadro general de amortización sería muy distinto, dando lugar a una reclamación dineraria con un importe igualmente distinto frente al deudor. Ya en la Ley 1/2013 de 14 de Mayo, se establece otro bien distinto orden.

14. LA PROHIBICIÓN DE ARRENDAR, ENAJENAR NI GRAVAR BIENES O ELEMENTOS INTEGRANTE DEL INMUEBLE HIPOTECADO SIN CONSENTIMIENTO DE LA ENTIDAD FINANCIERA

15. RENUNCIA AL EXAMEN DE LA ESCRITURA CON ANTERIORIDAD A LA FIRMA DEL CONTRATO

“La parte prestataria renuncia expresamente a su derecho a examinar el proyecto de la presente escritura de préstamo por lo que la misma se otorga en mi despacho”.

domingo, 12 de enero de 2014

EL LIBRO VERDE DE LA PAH

 

Este documento está hecho para acompañar el asesoramiento colectivo de las PAHs, con él se pretende ayudar a las personas que llegan a la PAH a que entiendan cómo funciona la PAH, cómo funciona este movimiento por el derecho a la vivienda que estamos construyendo entre todos. En este documento se explica cómo funciona, en concreto, la PAH de Barcelona, impulsora del documento, y las tres fases de ejecución hipotecaria que se explican en el asesoramiento colectivo. Este documento pretende ser una herramienta para las PAHs

sábado, 4 de enero de 2014

Moción de la PAH para recuperar la vivienda vacía en manos de la banca

La PAH presenta una moción para recuperar la vivienda vacía en manos de la banca. La moción contempla las multas a las entidades que persistan en un uso antisocial de la vivienda

Consulta la moción
Descárgala en pdf (catalán), en .docx (catalán); en .doc (castellano), en .pdf (castellano)
2013 ha sido un año crucial en la lucha por el derecho a la vivienda con una movilización sin precedentes en su defensa. 2013 ha sido también el año en el que el gobierno del Partido Popular se ha confirmado como el gobierno de la banca.
Las Plataformas de Afectados por la Hipoteca sabemos que, como sociedad, no podemos permitirnos el ritmo de ejecuciones hipotecarias y desahucios que se está dando en el Estado Español. No podemos permitirnos esta vulneración sistemática de derechos humanos. Por ello, desde la PAH siempre interpelamos a todas las administraciones para hacer frente a esta situación de emergencia habitacional a la que a día de hoy está dando respuesta la ciudadania. Hoy iniciamos una campaña de mociones a los ayuntamientos para recuperar la vivienda vacía en manos de las entidades financieras, que han sido, muchas de ellas, rescatadas con miles de millones de euros públicos sin ninguna contraprestación social.
Los ayuntamientos y las administraciones autonómicas pueden hacer mucho más de lo que están haciendo hasta ahora, tal y como ha demostrado la campaña de la Obra Social la PAH con la recuperación de viviendas vacías en manos de los bancos, que ha conseguido arrancarle alquileres sociales a las entidades en ciudades como Manresa o Terrassa. Es en la misma ciudad de Terrassa, donde la presión de PAH Terrassa ha obligado al consistorio a abrir expedientes sancionadores a las entidades financieras que tienen viviendas en desuso. Esta experiencia demuestra que si se quiere, se puede. La campaña se centra, en una primera fase, en los ayuntamientos catalanes, para extenderse posteriormente al resto del Estado. Esta medida no es una opción. es una necesidad, y permite crear un parque público de vivienda que se extienda también a las familias desahuciadas por no poder pagar el alquiler. En el momento en el que nos encontramos, resulta criminal que la banca acumule viviendas vacías mientras miles de familias son expulsadas de sus casas, por eso, la PAH actúa.
blosarebbuit
botonverde
Mociones de la PAH
Link a la rueda de prensa
La campaña explicada en El País