lunes, 15 de febrero de 2016

TITULACIONES (Qué son, Cómo saber si mi hipoteca está titulizada y Formulario Juzgado)



TITULIZACIONES
La gran mayoría de las hipotecas están titulizadas. (Se han vendido en bolsa a inversores o bonistas). Por lo tanto, todos deberíamos solicitar la información sobre nuestra hipoteca.
El fondo de titulización es un ente sin personalidad jurídica, por lo tanto no pueden denunciar, debería de ser el bonista/interventor personalmente quien pusiera la denuncia. Cuando el banco cede un préstamo a un Fondo de Titulización Hipotecaria (FTA), cede lo inscrito en el registro de la propiedad. Cuando hemos entrado en ejecución hipotecaria, se subasta el bien inmueble para saldar la deuda, sorprende que el banco se pueda adjudicar la garantía vinculada al préstamo fallido cuando solo es el gestor de cobro.
Todo esto no nos exime de nuestra deuda, la deuda la seguimos teniendo. Pero el banco no nos la puede reclamar. Esto sirve para empezar un nuevo proceso en todo caso si el bonista/interventor decide reclamar o el banco vuelve a comprar la hipoteca.
NO tenemos derecho a ser informados de si nuestra deuda hipotecaria se vendió. La ley permite a los bancos vender su deuda sin comunicarlo ni inscribir la cesión-venta en el Registro de la Propiedad donde continua figurando la entidad financiera cedente como propietaria de los derechos. Las entidades financieras solo tienen obligación de comunicar y entregar la documentación de la titulización de su crédito hipotecario a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV). La CNMV remite a la Sociedad Gestora (SG) del Fondo de Titulización para que facilite la información que se requiere. Las SG deberán publicar en su web:
 a) la escritura de constitución
 b) el folleto de emisión
 c) el informe anual y los informes trimestrales.
Todo esto sirve tanto si la ejecución, subasta o adjudicación esta aun por iniciarse o con sentencia firme. Todos los avalistas quedan libres del aval porque ha habido una novación del contrato.
El Banco de España reconoce que los bancos no son acreedores de hipotecas titulizadas. En el Registro de la Propiedad consta que el inmueble tiene una hipoteca a nombre de la entidad financiera pero no consta que esta ya no es propietaria de la deuda porque la ha vendido a un tercero.
Ocultar al juez en la ejecución que el crédito ya no le pertenece supone una estafa procesal. Poner en conocimiento del juzgado los hechos conllevaría la suspensión del procedimiento de ejecución por existir prejudicialidad penal.
La documentación que acredita que su hipoteca fue titulizada son 2:
a) Folleto de emisión del Fondo de titulización Hipotecaria (FTA)
b) Escritura de constitución del fondo de Titulización Hipotecaria y el anexo.
Donde y como solicitar estos documentos:
1. A la entidad financiera
Los documentos (a y b) se pueden pedir a nuestro banco u oficina financiera documentalmente con copia. No es seguro que nos contesten, o puede ser que documentalmente no esté titulizada (han mentido si es que si, guardar esta respuesta escrita para el juez por mala fe y engaño del acreedor si descubrimos que si esta titulizada). Se puede usar burofax. En el escrito poner un plazo máximo de 30 días.
Pasado este tiempo hay que reclamar al banco de España aportando toda la documentación de la solicitud y este tendrá que obligar o sancionar a la Entidad.
2. A la Sociedad Gestora del Fondo de Titulización
Aquí se puede conseguir el documento a (Folleto de emisión del Fondo de Titulización Hipotecaria). Problema: Hay que saber qué Sociedad Gestora tiene nuestra hipoteca.
Una vez localizada la SG que tiene nuestra hipoteca hay que mandar un mail:
Ej.: Datos personales
Solicito me informen si mi préstamo hipotecario nº______________y con datos registrales_____________________ (están en la escritura hipotecaria) está titulizado y en qué fondo se encuentra.

En cuanto la SG haya contestado hay que obtener el documento b (obtención de la escritura de la Constitución del Fondo de Titulización Hipotecaria).
En La escritura de constitución figura el listado de las hipotecas que contiene la Emisión, una por una. Contiene un anexo con los préstamos hipotecarios que puede tener miles de préstamos, donde hay que buscar uno por uno. Encontrar nuestra hipoteca numerada con nuestro NIF, localidad, código postal y dirección junto a otros asentamientos. Hay varias opciones:
1) Para tener una copia debe pedir la escritura de constitución a la CNMV una vez conocemos en que fondo se encuentra nuestra hipoteca. El documento b (la escritura de constitución del Fondo) se pide a una dirección de correo en la CNMV: informacion@cnmv.es, deberá poner sus datos en el mail y pedir el archivo en formato PDF con la escritura de constitución del Fondo de Titulización. La obtención del documento tiene un coste dependiendo del soporte en que sea entregado y gastos de envío si los hubiere.
Ej. de escrito:
Señores de la CNMV, les remito este correo con el fin de solicitarles copia en papel, en formato archivo PDF o DVD-CD como más ágil les sea factible, de la escritura de constitución de Fondo de Titulización de Activos de ej. CAIXA D´ESTALVIS DE CATALUNYA de 22/05/2008 Folleto numero registro 9068 PROGRAMA RENTA FIJA 10.000.000.000.
Les ruego me indiquen una vez que tengan la documentación preparada, cuando puedo recogerla y el importe que les tengo que abonar.
Datos personales para la facturación:
Nombre, dirección, municipio, provincia, código postal, tel.
Muchas gracias por su amable colaboración.
2) Ir personalmente a la CNMV en caso de Madrid y Barcelona (CNMV Paseo de Gracia 19, 4ª Planta 08007 BCN inversores@cnmv.es). Siempre puede dirigirse al notario que las registró pues es un documento público y por lo tanto con acceso a las personas interesadas.
3) Buscar en la Web del CNMV (no da muy buenos resultados)
4) Denuncia contra clausulas abusivas que utiliza la titulización del crédito hipotecario para denunciar que el banco no tiene legitimidad para cobrarlos.
5) Preguntárselo al banco en diligencias previas directamente en el juzgado. Se solicita una diligencia preliminar de comprobación de la legitimación activa. Se hace comparecer al banco para manifestar bajo juramento si la hipoteca está localizada.
Cuando no hemos conseguido localizar la documentación (es una alternativa para oponerse en el juzgado):
1. Acreditar que el demandado ha hecho todo lo posible solicitando al banco y a la SG que se le informe si su préstamo ha sido titulizado. Hay que tener el máximo de documentos de la solicitud.
2. Con esta premisa en la demanda de nulidad de la ejecución hipotecaria se pide al juez que requiera al banco el Libro Especial Contable y el Registro Especial Contable que la legislación exige de obligada llevanza por las entidades financieras donde se refleje la totalidad de préstamos y créditos que han sido transformados en titulización.
3. A partir de este hecho, la demanda de nulidad se sustenta en la demostración posterior de la titulización y consiguiente falta de legitimación activa y/o subsidiariamente, por incumplimiento de requisitos procesales y/o por omisión de pronunciamientos. (Presentar demanda de oposición ejecución hipotecaria sin documentación de folleto y escritura de constitución (abogado))


Como saber judicialmente si está titulizada

La titulización es una práctica habitual en el sistema financiero, implica cambiar de acreedor, y por tanto, para renegociar un contrato de préstamo o instar la posible nulidad de una ejecución hipotecaria debemos saber si el banco es efectivamente dueño de la deuda. Para saberlo, daremos los siguientes pasos:
  1. La CNMV ha publicado en una circular de octubre de 2015 que, para saber si un préstamo ha sido titulizado, debemos acudir a la entidad financiera y consultar esta información.
  2. A la pregunta que formularemos al empleado/a de la entidad “¿puede ud. decirme si mi hipoteca ha sido cedida a un fondo de titulización?” seguirán tres probables respuestas:
    1. “¿A usted qué le importa?”
    2. “No tenemos esa información, escriba a este correo electrónico y ya le contestaremos”.
    3. “No, de ninguna manera. Si lo quiere por escrito, escriba a este correo electrónico y ya le contestaremos”
    4. Si nos ofrecen la información a la primera de cambio (¡hurra!), vamos al punto 6 de este tutorial.
  3. Lo más probable es que no obtengamos la información en el momento, por lo que solicitaremos una hoja de reclamaciones donde haremos constar que “HE SOLICITADO INFORMACIÓN POR ESCRITO A LOS EFECTOS DE COMPROBAR SI MI HIPOTECA HA SIDO TITULIZADA Y NO HE OBTENIDO RESPUESTA“. Esta será la manera de preconstituir la prueba que, en una posible fase judicial, acreditará que hemos intentado hacer lo que la CNMV nos dijo, sin éxito.
  4. Nuestro objetivo realmente no es solo saber si está titulizada, sino también instar el cese de una posible reclamación por parte del banco. El siguiente paso por tanto será solicitar al Juzgado de Primera Instancia de la localidad donde se encuentre la sucursal que concedió el préstamo la práctica de una “Diligencia Preliminar al Acto de Conciliación”, por el procedimiento de urgencia, cuyo formulario adjuntamos, y donde pedimos al banco la documentación de nuestra hipoteca obrante en el Registro Especial Contable y en el Libro Especial Contable obligatorios. ¿Por qué un acto de conciliación?, porque lo que en primera instancia se busca es llegar a un acuerdo supervisado judicialmente.
    • Nota: al ser una diligencia preliminar por el procedimiento de urgencia, no hace falta la firma de abogado ni procurador, pero debemos justificar dicha urgencia. La urgencia en este caso es la premura que implica tener que dejar de pagar por estado de necesidad; si podemos aportar documentación respaldatoria (fin de contrato, extracto de ingresos, etc.), siempre será mejor.
    • También debemos hablar de la caución: en nuestro caso, al haber acreditado que hemos intentado obtener esta información extrajudicialmente, y al ser un trámite que el banco puede realizar por medios electrónicos sin que le suponga gastos, ofrecemos una caución simbólica (algo parecido a una fianza) de 20 euros, ya que entendemos que esto no le va a suponer al banco ningún perjuicio. No obstante debemos saber que el juez puede estipular una caución mayor.
  1. Una vez presentado el escrito en los juzgados, junto con la documentación reseñada, tendremos que esperar comunicación para aportar la caución, así como la práctica de la diligencia o la oposición del banco.
    • Si el banco se opone a que se practique la diligencia, se celebrará una vista donde cada uno expondrá los puntos de vista, y el juez resolverá si procede o no admitirla.
    • Si no se opone, se practicará y veremos la información solicitada.
  2. Como esta diligencia la hemos pedido para determinar si el banco tiene la condición de acreedor de nuestro préstamo hipotecario, y si la respuesta a la diligencia es que efectivamente nuestra hipoteca está titulizada, tendremos acreditado el Fondo al que se vendió y, mediante su folleto de emisión, las cláusulas que permitirían saber si la Entidad sigue siendo nuestra acreedora.
Tras este trámite, y si la hipoteca está efectivamente cedida, haremos un escrito al juzgado expresando la imposibilidad de conciliar con el Fondo de Titulización Hipotecaria, al carecer éste de personalidad jurídica. Más adelante publicaremos otro tutorial sobre qué hacer con la Sociedad Gestora de estos fondos de cara a cancelar definitivamente la deuda.
En caso de que la respuesta sea negativa y formalmente no está titulizada, no desesperes. No sería la primera vez que un banco ofrece información abiertamente falsa, aunque sí nos obligará a seguir buscando por otros medios.

Los supuestos

He dejado o estoy por dejar de pagar. En este caso, lo que haremos será solicitar la diligencia preliminar, previa al Acto de Conciliación, tal y como lo hemos descrito. De acuerdo al formulario que os adjuntamos abajo, no hará falta la firma de abogado ni procurador.
El banco ya me ha demandado y estoy en plazo de oponerme a la demanda. En este caso deberíamos solicitar que el juez practique la diligencia de comprobación de la legitimación activa del banco en el propio escrito de oposición. Esto deberá llevar la firma de abogado y procurador. Eso sí, debemos demostrar que el banco no nos ha facilitado los datos del Fondo de Titulización, adjuntando la reclamación realizada.
Ha pasado el plazo de oposición, o el procedimiento ejecutivo está muy avanzado (tramitación, subasta, adjudicación al propio banco). Entonces tendrá que ser nuestra defensa letrada la que, en atención a la indefensión provocada por la Entidad al no darnos información relevante sobre la titularidad del préstamo, solicite al Juzgado que sea él quien requiera al banco tal información.
Si ya se ha practicado el lanzamiento y queda deuda pendiente, podemos acudir de nuevo a la Diligencia Preliminar al Acto de Conciliación.
Formularios:



NOTA: ESTE ESCRITO ES PARA AQUELLOS QUE UCI CONTESTÓ QUE NO FUERON TITULIZADOS Y QUE NO HAN PODIDO LOCALIZAR SU FONDO.

SE RUEGA RELLENAR, A SER POSIBLE, CON ORDENADOR EL PRESENTE ESCRITO Y ENTREGAR FIRMADO.

A ESTE ESCRITO HAY QUE ADJUNTAR LA SIGUIENTE DOCUMENTACIÓN:

  1. Nota simple de la finca gravada con los datos de la hipoteca.
  2. Comunicación de interés general del Banco de España.
  3. Comunicación de interés general de la CNMV.
  4. Copia de la hoja de reclamaciones ante el banco

BORRAR ESTOS PÁRRAFOS ANTES DE IMPRIMIR

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA QUE POR TURNO CORRESPONDA

D. NOMBRE APELLIDO APELLIDO, con domicilio a efectos de notificaciones sito en C/Mayor 13 CP 19001 (Guadalajara), ante este Juzgado me presento y como mejor proceda en Derecho DIGO:

Que vengo a presentar solicitud de DILIGENCIA PRELIMINAR para preparar DEMANDA DE CONCILIACIÓN contra NOMBRE DE LA ENTIDAD BANCARIA (antes llamada NOMBRE), previsto todo ello en el art. 256 y ss. de la LEC. La presente solicitud se realiza por el procedimiento de urgencia, en el que no es preceptiva la firma de abogado y procurador(arts. 23 y 31 de la LEC), ya que esta parte se encuentra en situación de (Seleccionar lo que proceda y eliminar el resto de opciones):

l  Impago de cuota hipotecaria y próximo a ser demandado/a en vía ejecutiva.
l  Con procedimiento de ejecución hipotecaria ya finalizado y con vivienda adjudicada
l  Con deuda remanente del procedimiento de ejecución y en riesgo de impago

Esta solicitud se basa en los siguientes

FUNDAMENTOS DE HECHO

PRIMERO-Que mi mandante firmó un préstamo hipotecario con la entidad contra la que se vendría a dirigir la futura acción, gravando así una finca cuyos demás datos constan en la nota simple que se adjunta a este documento(Documento 1).

SEGUNDO-Que en atención a la situación económica ya descrita de esta parte, y atendiendo a los cambios normativos, jurisprudenciales, legislativos y en el mercado inmobiliario que se han producido en los últimos años, la actora quiere plantear a la entidad acreedora del préstamo hipotecario un cambio en las condiciones contractuales que tenga en cuenta  todo esto.

TERCERO-Que en atención a la comunicación de interés general realizada por el Banco de España en fecha 26 de marzo de 2015 (Documento 2) relativa al proceso de titulización de préstamos hipotecarios, que no deja de ser una conversión de dicho activo en un bono de cotización para su posterior venta en el mercado de valores, la autoridad monetaria española señala en dicho documento dos cuestiones importantes:

  • Que un préstamo hipotecario que ha sido titulizado implica que la entidad financiera deja de ser acreedora del préstamo.
  • Que legalmente, en caso de titulización, la entidad no está obligada a notificar esto al deudor.

Posteriormente, y en atención al alto volumen de consultas que supuso esta comunicación, la Comisión Nacional del Mercado de Valores emitió otra circular en octubre de 2015 (Documento 3), por la que se remitía a los interesados en saber si su hipoteca había sido titulizada a que se dirigieran a su entidad.

CUARTO-Pues bien, en atención a estas instrucciones generales, y a efectos de conocer los datos precisos del acreedor de su hipoteca (a saber, o la Entidad que concedió el préstamo o el Fondo -o Fondos- de Titulización en el que se habría integrado), mi mandante formuló consulta a la entidad financiera con la que suscribió el préstamo a efectos de obtener esta información. Dicha información debe estar contenida en el Registro Especial Contable y en el Libro Especial Contable de obligada llevanza para las entidades financieras en los casos de titulización.

Sin embargo, y contraviniendo lo informado por la CNMV, el personal de la entidad se negó a facilitar esa información, motivando por mi parte la formulación de una queja al servicio de reclamaciones de la entidad (Documento 4)

QUINTO-Que esta parte quiere instar a la parte acreedora a una revisión de los términos de dicha deuda, pero para ello, y en atención a las informaciones sobre una posible titulización de su préstamo, esta parte necesita determinar si la posible cesión de su hipoteca implica necesariamente dirigirse frente a los bonistas o frente a la entidad financiera gestora (ya no sería acreedora) del préstamo.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO-Que entiende esta parte que es competente el Juzgado de Primera Instancia de esta ciudad, al tener localizado mi mandante el préstamo hipotecario en la entidad NOMBRE DEL BANCO Y NOMBRE QUE TENÍA CUANDO SE FIRMÓ LA HIPOTECA, con sede o sucursal en DIRECCIÓN DE LA SUCURSAL.

SEGUNDO-Que entiende esta parte la procedencia de esta diligencia en cuanto que se trata de saber a quien dirigirse como acreedor del préstamo hipotecario, en definitiva, conocer la legitimación pasiva de la acción que se prepara, toda vez que las escrituras de constitución de un Fondo de Titulización Hipotecaria delegan en la entidad financiera la gestión y administración de la hipoteca, pero no la capacidad suficiente para novar, cancelar o renegociar dicha deuda que pertenece ya a los bonistas representados por la Sociedad Gestora de Fondos de Titulización.

TERCERO-Que abundando en ello, es importante reseñar que los folletos de emisión de la práctica totalidad de los Fondos de Titulización siempre reseñan esta afirmación:

Los Emisores no asumirán responsabilidad alguna por el impago de los deudores hipotecarios, ya sea del principal, de los intereses o de cualquier otra cantidad que los mismos pudieran adeudar en virtud de los Préstamos Hipotecarios. Tampoco asumirán en cualquier otra forma, responsabilidad en garantizar directa o indirectamente el buen fin de la operación, ni otorgarán garantías o avales, ni incurrirán en pactos de recompra de las Participaciones Hipotecarias.”[1]

CUARTO-Que esta parte, en virtud de las disposiciones generales reseñadas en los Fundamentos de Hecho, ha intentado por los cauces previstos obtener extrajudicialmente esta información de necesidad, con el resultado ya expuesto.


Por todo ello, SUPLICO AL JUZGADO:


Se tenga por presentado este escrito, se sirva admitirlo, se de por realizado el trámite de SOLICITUD DE PRÁCTICA DE DILIGENCIA PRELIMINAR contra la entidad requerida, solicitando se informe al Juzgado los siguientes extremos:



  • Se exhiba la hoja del Registro Especial Contable y del Libro Especial Contable donde conste el préstamo hipotecario de mi mandante así como las anotaciones relativas a las cesiones a Fondos de Titulización Hipotecaria.
  • Subsidiariamente, se remita la relación de Fondos de Titulización Hipotecaria donde esté inscrito el préstamo hipotecario de mi mandante.




OTROSI DIGO: Que se ofrece caución simbólica de 20 euros para la práctica de estas diligencias, en función de lo siguiente:

  1. Que se acude al presente procedimiento por sospechar de mala fe de parte de la entidad demandada.
  2. Que de acuerdo al art. 259.2 de la LEC, se establece que “Los documentos y títulos a que se refieren las diligencias señaladas en el apartado 1 del artículo 256 podrán ser presentados ante el juzgado para su exhibición por medios telemáticos o electrónicos, en cuyo caso su examen se realizará en la sede de la oficina judicial, pudiendo obtener la parte solicitante, con los medios que aporte, copia electrónica de los mismos.” Es por ello que la práctica de esta diligencia no debería tener coste alguno para la entidad reclamada al ser datos plenamente informatizados.



Todo ello, por ser de justicia, que pido en Madrid, a 10 de febrero de 2016



Firma de quien insta la diligencia


[1]     Fondo de Titulización Hipotecaria TDA 7, emitido por TdA S.G.F.T. Página 21 del folleto de emisión publicado en  www.tda-sgft.com


CÓMO BUSCAR UN FONDO DE TITULIZACIÓN
A) Lo primero que tenemos que saber son estos 2 datos:
1. Fecha de firma (Fecha de la primera firma de escritura ante Notario) Ej. 31/08/2006
2. Entidad bancaria (Nombre del banco o caja donde firmamos) Ej. BANCAJA
Estos datos los tenemos en la Copia simple de la escritura, Nota Simple del Registro de la Propiedad o en el “tocho”.
B) WEB CNMV (www.cnmv.es) Comisión Nacional del Mercado de Valores
Página de inicio de la CNMV Clickar en: Emisores y cotizadas
C) Sociedades Gestoras de Fondos de Titulización
Clickar en: Sociedades Gestoras de Fondos de Estas son las 7 Gestoras que hay
Titulización Ej. Clickar en Europea de Titulización….
D) Una vez sabemos qué Gestora es la nuestra, Clickar en ella:
1. EUROPEA DE TITULIZACIÓN (Bancaja, Bbva, Bankinter, Bankia, B. zaragozano) etc.
2. GESTICAIXA (La Caixa, C. Tarragona, C. Sabadell, B. Sabadell, Unim, B. Pastor) etc.
3. GESTION DE ACTIVOS TITULIZADOS (Caixa Catalunya)
4. HAYA TITULIZACIÓN (C. Madrid, Bankinter, Barclays, Cajamar, Unicaja, Cédulas) etc.
5. INTERMONEY TITULIZACIÓN (B.Popular, Cajamar, B. Pastor, C. Tarrassa, C. Girona, Cédulas) etc.
6. SANTANDER DE TITULIZACIÓN (Santander, Uci, Banesto, Cédulas) etc.
7. TITULIZACIÓN DE ACTIVOS (C. Penedés, Cam, C. Castilla la Mancha, Credifimo, Cédulas) etc.
Clickar en: Fondos Gestionados Relación de Fondos (2007 registro 8800 aprox.)
E) Descargar Escritura de Constitución del Fondo con el anexo de Hipotecas
Clickar en: Escrituras de anotaciones en cuenta Doble Click en el icono del PDF
** La fecha de registro no podrá ser anterior a nuestra firma de hipoteca, siempre debe ser posterior
CÓMO BUSCAR LA HIPOTECA EN UN FONDO DE TITULIZACIÓN
Depende de qué fondo, necesitaremos unos datos u otros, a continuación detallamos los más habituales:
1. Fecha de firma del préstamo
2. Fecha de vencimiento
3. Capital inicial
4. Número de préstamo hipotecario
5. Número de finca (el número de finca NUNCA cambia)
6. Tomo, libro, folio (estos datos pueden variar)
7. Población del Registro de la Propiedad
Estos datos los podemos encontrar en la Nota Simple del Registro, escritura, recibo del banco, burofax o ejecución hipotecaria.
Escritura de Constitución del Fondo de Titulización Anexo con la relación de Hipotecas
** En la primera página de la escritura tenemos el nombre del Fondo y la fecha de Constitución.
** En el anexo con las hipotecas tenemos coloreadas las columnas de:
Número de préstamo, fecha de firma, capital inicial, fecha de vencimiento, tomo, libro, folio, finca.

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